PhDr. Michal Kaliňák


srdečne vás vítam


vítam aj tých čo môj web navštívili omylom :),
nájomné bývanie je potrebné riešiť, nie nariekať (SME),
zostane vidiek bez predajní potravín (PRAVDA),
tri dekády komunálu (TV ZEMPLÍN).





Nájomné bývanie je potrebné riešiť, nie nariekať

Pred tridsiatimi rokmi sme vykročili cestu demokratizácie, ale aj prechodu z centrálne riadenej ekonomiky na ekonomiku založenú na trhových princípoch. Napriek tomu sledujeme dopady individuálneho prístupu ľudí, pre ktorých neraz vlastniť znamená viac ako využívať. To ale nemôže ospravedlniť fakt, že dostupné nájomné bývanie je u nás zahnané do kúta.

Potrebujeme strechu nad hlavou
Bývanie je základnou potrebou človeka, jeho uspokojenie je podmienkou na ďalšie životne dôležité potreby. Plní celý rad špecifických funkcií a to tak v živote jednotlivca, ako aj v rámci celej spoločnosti. Má preto sociálne aspekty, ako aj vplyv na hospodársky rozvoj a stabilitu krajiny. Je tiež určujúce pre rozvoj sídiel a populačný vývoj. Napriek tomu na Slovensku máme iba 4 % nájomných bytov, čo prispelo k tomu, že 76 % mladých ľudí do 36 rokov žije u rodičov a ekonomická mobilita je doslova paralyzovaná.

Podiel nájomného bývania k bývaniu v súkromnom vlastníctve radí Slovensko na posledné priečky v rámci Európskej únie, hoci súvisí s ekonomickou mobilitou, demografickým vývojom, snahou samospráv zabezpečiť dostupné nájomné bývanie ako konkurenčnú výhodu na získanie nových obyvateľov s trvalým pobytom. Jeho podpora je tiež zaujímavá investičná príležitosť z hľadiska segmentu stavebníctva, ktoré v čase spomaľovania ekonomiky môže prispieť k udržaniu tempa ekonomiky.

Postoje samospráv k nájomnému bývaniu
ZMOS realizoval v priebehu marca 2019 prieskum, ktorého cieľom bolo zistiť záujem samosprávy o problematiku nájomného bývania, ako aj identifikácia možných prekážok z ich pohľadu.

Na základe odpovedí jednotlivých respondentov hlavnými zisteniami z prieskumu sú:  väčšina (84 %) zúčastnených samospráv považuje za potrebné podporovať nájomné bývanie, za hlavný dôvod nízkeho podielu nájomného bývania v SR samosprávy označili záujem ľudí vlastniť nehnuteľnosť, len v 45,6 % samospráv je záujem obyvateľov o nájomné bývanie, za najväčší prínos nájomného bývania je považované zvyšovanie počtu obyvateľov v obci/meste a ponuka cenovo dostupného bývania zraniteľným, ohrozeným skupinám. Za najväčšie riziko nájomného bývania bol označený príchod obyvateľov do inej samosprávy, ktorí ale nemusia mať pozitívny vzťah k sídlu. Viac ako polovica respondentov nemá skúsenosť s výstavbou nájomných bytov vo svojej samospráve. Menej ako štvrtina respondentov v súčasnosti podniká kroky, ktoré by mali viesť k výstavbe nájomných bytov.   

Z odpovedí je zjavné, že väčšina starostov a primátorov sa domnieva, že dôvodom nízkeho podielu nájomného bývania v SR je záujem ľudí vlastniť, za druhý dôvod bola označená neistota z hľadiska bývania v nájomnom byte, kde je nájom na dobu určitú.

Neoplatí sa nariekať
Doterajší vývoj, ale aj skúsenosti samospráv a napokon nové trendy ukazujú, že pri nájomnom bývaní sa neoplatí nariekať. Je čas formulovať východiská, riešenia, alternatívy, ktoré doprajú ľuďom strechu nad hlavou.       

Pre výstavbu nájomných bytov je nevyhnutné stanoviť pevný finančný objem určený na podporu ich výstavby v štátnom rozpočte. S obstarávaním nájomných bytov sa spája mnoho procesov a postupov, ktoré je potrebné zabezpečiť zo strany samospráv. Vytvorením vzorových dokumentov sa dá predchádzať problémom na strane komunálu, hlavne v prípade zastupiteľstiev. Ako ďalšie východisko sa ukazuje motivovanosť miest k väčšej angažovanosti v procese obstarávania nájomných bytov a hľadanie spôsobov zvýšenia dostupnosti pozemkov vhodných na bytovú výstavbu. V súčasnosti prevažuje rozvoj nájomného bývania na vidieku, čo môže ohroziť zámer udržateľnosti cenovo dostupného nájomného bývania. Predovšetkým väčšie mestá s počtom nad 50 000 obyvateľov v nízkej miere využívajú systém podpory nájomného bývania. Je najvyšší čas definovať možností projektov verejno-súkromného partnerstva určených na riešenie problémov súvisiacich so zvyšovaním počtu dostupných bytov. Za uváženie stojí aj stanovenie percenta nájomných bytov v developerských projektoch. Povinný podiel nájomných bytov v nových developerských projektoch by sa mohol uplatňovať vo väčších mestách. Postupne by sme mali vytvoriť siete regionálnych (neziskových) organizácií, ktoré by zabezpečovali proces obstarávania nájomných bytov pre mestá a obce v danom regióne a poskytovali by profesionálnu správu vrátane sociálnej práce. Pri štruktúre samospráv, kedy máme 2661 obcí do 3000 obyvateľov je nevyhnutná podpora medziobecnej spolupráce. Preto má obrovský potenciál správcovstvo viacerých nájomných bytových domov, z viacerých samospráv, jednou organizáciou. Na Slovensku by sme mali mať vytvorenú databázu nevyužitých a prebytočných nehnuteľností vo vlastníctve štátu a samosprávy na účely nájomného bývania. Vytvorenie databázy prebytočných, resp. nevyužívaných nehnuteľností v majetku štátu, samosprávnych krajov a samosprávy by bolo možné využiť na obstaranie nájomných bytov, čo by zvýšilo efektivitu disponovania a využiteľnosti takéhoto majetku a zároveň by to nespôsobovalo zásahy do využívania ďalších plôch na ich výstavbu. Databáza s týmto obsahom by mohla byť účinným a efektívnym konceptom. Veľmi citlivým problémom, ale aj obavou sú procesy verejného obstarávania. Preto je potrebné definovať jasne postupy procesu verejného obstarávania. Prijatie jasnej metodiky postupu obstarávania, ktorá nebude vytvárať možnosti na odlišnú interpretáciu a definuje všetky postupy tak, aby bolo zrejmé, aký proces verejného obstarávania v každej z fáz realizácie a pri každej možnosti (výstavba, kúpa, budúca kúpa) musí spĺňať konkrétne kroky. Pritom je na výstavbu nájomných bytov potrebné preferovať prvky spoločensky zodpovedného verejného obstarávania, ktoré zvyšuje účinky preventívnej kontroly, znižuje mieru rizík vyplývajúcich z nesprávnych postupov. Významným príspevkom k odstráneniu bariér pre výstavbu nájomných bytov je zníženie ekonomickej a časovej záťaže spojenej so zabezpečením financovania investičného zámeru, lebo proces a podmienky obstarávania nájomných bytov je spojený s byrokraciou, ktorá je zo strany samosprávy vnímaná ako obmedzujúca a zložitá. Poskytovanie podpory sa pre niektorých oprávnených žiadateľov stáva neprehľadné a s prvkami duplicitných požiadaviek zo strany poskytovateľov finančných prostriedkov. Táto situácia môže odrádzať potenciálnych žiadateľov uchádzať sa o túto formu podpory. Na mieste je aj úprava pravidiel pre výpočet nájmov v bytoch s regulovaným nájmom. Maximálna cena ročného nájomného v bytoch s regulovaným nájmom je 5 % z obstarávacej ceny. Obstarávacia cena nájomných bytov vychádza z regulovaných oprávnených nákladov, pričom však nereaguje na vývoj a rast nákladov spojených so správou a údržbou obstarných nájomných bytov. Týmto postupom nerastie maximálne nájomné. Počas užívania podporených nájomných bytov sa ale náklady na údržbu a opravu bytov značne zvyšujú (inflácia, rast miezd). Obce nie sú schopné v dlhodobom období financovať režijné náklady len z vyberaného nájomného. Nedávna výstavba automobilky pri Nitre spôsobila pomerne veľké problémy s trhom nehnuteľností a nereagovala na potrebu dostupného nájomného bývania. Aj po týchto skúsenostiach je vhodné podporiť výstavbu technickej infraštruktúry v oblastiach so strategickou priemyselnou zónou. Nemali by sme obísť ani zjednodušenie schémy financovania nájomného bytu a súvisiacej technickej vybavenosti. Obstarávanie nájomných bytov je 100 % financované využitím kombinácie dotácií MDV SR a úveru zo ŠFRB, pričom podiel účasti jednotlivých typov podpory je závislý od priemernej podlahovej plochy obstarávaných nájomných bytov. Taktiež nastavené podmienky vo financovaní spojené s technickou vybavenosťou majú minimalizovať účasť samosprávy v danom projekte. Komunál má snahu optimalizovať a efektívne využiť nastavené štátne nástroje podpory nájomného bývania. Nie vždy je jeho snaženie úspešné.

Nájomné bývanie je nevyhnutnosť
Nájomné bývanie pri pohľade na návrh štátneho rozpočtu nie je všeobecnou prioritou. Ale pre ľudí je nevyhnutnosťou. Pred blížiacimi sa parlamentnými voľbami síce politici prichádzajú s témami, ale táto zatiaľ zostáva v tieni.
Ostáva nám len veriť, že politici začnú formulovať zrozumiteľnú agendu, v ktorej bude práve vecný prístup východiskom, ktoré naznačí, dokedy budeme v nájomnom bývaní konštatovať problémy a odkedy začneme prijímať užitočné riešenia.

(SME, 3. decembra 2019)